Опубликовано в рубрике 
Россия Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
[Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 30.2]
1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.
3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 — 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
5. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду. В случае, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, размер арендной платы за образованные земельные участки определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующие земельные участки. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.
6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
8. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
10. Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.
Метки: 
Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 30.2
Комментируемая статья связана со ст. 38.2, прямо отсылая к ней в пунктах 2, 3, 6, 7 и косвенно — в п. 4. Обе статьи предусматривают, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях.
Согласно правилу пункта 2 комментируемой статьи предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ. Однако формулировка статьи не вполне корректна. Предоставление в аренду земельного участка на самом деле осуществляется после подписания протокола о результатах торгов (п. п. 25 и 26 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) по итогам аукциона (после его проведения), выявившего победителя — участника аукциона, предложившего наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ).
Пункт 3 комментируемой статьи, говоря об обязанностях арендатора земельного участка, отсылает участников земельных отношений к подп. 6 — 8 п. 3 ст. 38.2 по вопросам:
о максимальных сроках подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Все перечисленные вопросы входят в содержание извещения о проведении аукциона, а впоследствии — в состав существенных условий договора, который заключается с победителем аукциона. Положения п. п. 4, 5, 6 и 7 комментируемой статьи тесно связаны с правилом п. 3 ст. 30.2. Собственник или арендатор земельных участков (первоначальные или новые), образованных вследствие раздела исходного земельного участка, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона (п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ), обязаны исполнить одно из существенных условий договора — осуществить жилищное строительство в сроки, установленные соглашением сторон.
После утверждения документации по планировке застроенной территории осуществляется подготовка проекта межевания территории. Подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ).
Проект межевания территории согласно ч. 5 ст. 43 ГрК РФ включает в себя чертежи (в некоторых случаях — один чертеж с условными обозначениями) межевания территории, на которых отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
Состав сведений в конкретном проекте межевания территории не обязательно включает все элементы, перечисленные в ч. 5 ст. 43 ГрК РФ. Например, границы земельных участков, территорий и зон, которые указаны в пунктах 5, 6 и 7 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ, не указываются, если не существуют сами участки, территории и зоны из-за незначительности площади квартала (его части) или территории, которая образуется улицами.
Подготовленный проект межевания территории утверждается органом местного самоуправления. Например, Постановлением от 22.11.2011 N 4915 и.о. главы администрации г. Екатеринбурга утвержден проект межевания территории «в квартале, образованном улицами Начдива Онуфриева — Амудсена — бульваром Денисова-Уральского и границей Юго-западного лесопарка» в составе:
сводного чертежа границ земельных участков (на нем отражены границы образуемых и образованных участков, внутриквартальная территория общего пользования, территория публичных сервитутов, граница квартала, красная линия и номера участков);
основных показателей земельных участков, которые представляют собой список земельных участков с указанием номера, статусом (сформированный участок, формируемый для возможного освоения или для постоянного публичного сервитута, для внутриквартальной территории общего пользования, для рекреационно-ландшафтной территории). Причем площади земельных участков указываются ориентировочно даже в отношении большинства ранее учтенных земельных участков, так как подлежат уточнению при межевании земельных участков;
перечня схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории (поквартально, если число кварталов более одного) с указанием номера схемы, номера земельного участка, адреса земельного участка, площадь каждого земельного участка и вид его разрешенного использования (под многоквартирный дом) .
———————————
http://www.eguar.ru/grad/detail4.aspx?news=1514 (дата обращения: 04.01.2014).
В составе проектов межевания территорий осуществляется также подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (ч. 6 ст. 43 ГрК РФ). Однако это вопрос в каждом случае решается индивидуально.
Пункт 4 комментируемой статьи отсылает к п. 9 ст. 22 ЗК РФ — при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Посредством п. 9 ст. 22 ЗК РФ п. 4 ст. 30.2 ЗК РФ связан с положениями ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, в частности со ст. ст. 382 и 384 ГК РФ. Дело в том, что после проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и заключения самого договора отношения сторон (публичного образования и застройщика) привязаны не к конкретному лицу, а к объему обязательств, которые налагаются условиями договора. Поэтому участником аукциона и договора первоначально может быть одно лицо, а впоследствии — другое. Перемену лиц в обязательстве применительно к рассматриваемым правоотношениям не следует рассматривать как замаскированную попытку обойти требования, которые публичное образование устанавливает в извещении о проведении аукциона. Как бы то ни было, согласно п. 7 комментируемой статьи при обороте указанных в п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований о сроках жилищного и иного строительства, предусмотренных подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ.